російський Сбєрбанк зафіксував у січні 2024 р. падіння цін на житло в 20% регіонів рф на вторинному ринку житла і в 11% регіонів рф – на первинному ринку. Причому серед регіонів, де почало дешевшати житло у новобудовах, є у т.ч. Москва.
Як заявив керівник центру фінансової аналітики Сбєрбанку рф Міхаіл Матовніков під час другого російського форуму фінансового ринку, у Москві на первинному ринку в січні зафіксовано незначне зниження – лише на 0,5%, але, «практика показує, що це, звичайно, лише початок».
Будівництво житла в рф зараз показує невеликі темпи зростання. І, за прогнозом Сбєрбанку, ціни можуть знизитися до рівня серпня-вересня 2023 р.
Значною мірою, розширення будівництва житла минулого року (на 7,5%) ґрунтувалося на пільговій іпотеці, якою користувалися не лише окремі категорії, але переважна більшість населення. Утім програми пільгової іпотеки зараз скорочуються – і за наполяганням центробанку рф, який остерігається, створення бульбашки на цьому ринку, і через дефіцит коштів у федеральному бюджеті.
Наприкінці 2023 р. глава Сбєрбанку Герман Греф вже прогнозував, що ціни на житло в рф почнуть знижуватися по мірі скорочення пільгових програм іпотеки, субсидованої урядом рф.
Темпи будівництва житла, цілком імовірно, теж будуть скорочуватися – у січні 2024 р. ще зафіксовано зростання – але лише на 1% порівняно до січня 2023 р. У той же час різко падає виручка забудовників. Навіть у Москві у січні 2024 р. виручка забудовників впала на 52%. При цьому кількість проданих квартир в новобудовах Москви і Московської області в січні 2024 р. впала на 53% – порівняно до грудня 2023 р.
Раніше аналітики російського РБК повідомили з посиланням на Єдину інформаційну систему житлового будівництва «Дом.рф», що станом на кінець листопада 2023 р. в рф залишалися не затребуваними 71,1 млн. квадратних метрів житла. Це на 5,4 млн. більше, ніж на аналогічну дату 2022 р. Загалом частка непроданих квартир у будинках, що будуються в рф, склала 67% (за рік зростання частки на 1,9 відсоткових пункти) – це абсолютний рекорд за весь час ведення такої статистики.
Основна причина – переважна більшість росіян просто не може собі дозволити купити житло – навіть із використанням пільгових іпотечних програм, а тим більше зараз – в умовах, коли ці програми скорочуються. Ціни на нерухомість (передовсім, на первинному ринку) минулого року активно розігрівалися іпотекою. Зараз середній обсяг іпотечного кредиту в рф складає 4,3 млн. рублів (торік – 3,9 млн.). У більш дорогих містах – таких як Москва чи Сочі – понад 5 млн. рублів.
Відповідно, підвищуються ризики зростання простроченої заборгованості по іпотечних кредитах. За підрахунками Фінансового університету при уряді рф, найбільші ризики зростання «прострочки» – в Улан-Уде, Кемерово, Рязані, Білгороді, Іркутську.
Також причина проблеми і в тому, що місцеві забудовники, користуючись зв’язками із місцевою владою і можливостями пільгової іпотеки активно будувалися в 2022-2023 р., не занадто переймаючись, як і кому вони будуть продавати побудоване житло.
Ситуація на ринку житла все більше нагадує кризу на житловому ринку Китаю в останні роки.
Так, масштаб забудови і не проданих квадратних метрів в рф на порядок нижчий – так само як рівень капіталізації найбільших забудовників – все ж таки навіть найбільший російський забудовник компанія «ПИК» має не в рази, а навіть в десятки разів нижчу капіталізацію, ніж сумновідомий китайський Evergrande на піку своєї діяльності.
Але не варто забувати, що в Китаї масштабне будівництво житла супроводжувалося стрімкою урбанізацією – люди масово переїжджали з сіл і селищ у великі і середні міста у пошуках роботи. В рф, і загалом в колишньому СРСР, цей процес відбувся ще в 1930ті роки, а теперішні урбанізаційні процеси не були такими масштабними.
Отже цілком очевидно, що темпи будівництва житла, так само як і обсяги іпотечного кредитування в рф будуть падати. Великі обсяги нерозпроданого житла вже починають тягнути ціни на житло вниз – спочатку у вигляді все більших знижок, які вже пропонують на ринку.
Значні обсяги вже взятих кредитів – у т.ч. іпотечних – при наявних ризиках щодо доходів населення – у т.ч. через проблеми федерального бюджету, інфляцію, падіння рубля – створюють можливість зростання неплатежів і прострочених заборгованостей – і, відповідно, на перспективу – ризики проблем і навіть банкрутств – як забудовників, так і банків, які активно займалися іпотечним кредитуванням.