На рф різко впав попит на житло на первинному ринку. Навіть у найбільш розвинутих регіонах країни рівень падіння виручки девелоперів у І кварталі 2023 р. (до аналогічного періоду торік) складає 25-40%. Зокрема, у Московській області – на 40% (хоча по окремих девелоперах падіння виручки сягає 62%), у Москві – на 25%, Санкт-Петербурзі – на 32%, у Ленінградській області – на 29%.
Кількість укладених у І кварталі 2023 р. угод щодо купівлі житла у цих же регіонах впала ще сильніше – на 32-52%.
Основна причина зниження кількості продаж і обсягу виручки – це падіння попиту. Раніше цей попит штучно підтримувався спеціальними державними програмами – кредитування під 3-7%, майже нульовий стартовий внесок. Але зараз, за наполяганням центробанку рф ці програми почали згортати, оскільки ЦБ побачив у них ризик зростання «бульбашки» – у т.ч. зростання цін на житлову нерухомість у 2022 р. – і відповідні ризики для російських банків, які кредитували. Тобто основна зміна така: якщо раніше росіяни купували квартири за рахунок штучної підтримки, то зараз ринок починає падати ближче до рівня реального платоспроможного попиту.
Також дається взнаки і висока порівняльна база минулого року. Перший квартал 2022 р. – це, по-перше, майже два місяці ще до повномасштабної війни. По-друге, коли в березні почалися різкі коливання курсу і рівень невизначеності в економіці зріс дуже сильно – частина росіян пішла традиційним шляхом і вирішила інвестувати частину наявних у них коштів в нерухомість. Це певною мірою пояснює таке різке падіння саме по Московській області. Найбільшою мірою це фактично показник падіння попиту з боку середнього класу – хто мав заощадження для купівлі квартири (або стартового внеску) в Підмосков’ї, але не міг собі дозволити Москву.
Ще одна різниця між Москвою і Московською областю зараз – в Москві ще продовжують фінансувати і вести великі інфраструктурні проекти – передовсім, деякі транспортні вузли, але також ще намагаються будувати нове житло. Вже у Підмосков’ї такої тенденції немає – там за І квартал 2023 р. обсяг будівельних робіт впав на 15,6% (до аналогічного періоду 2022 р.), а обсяги введення житла в експлуатацію – на 36%. У Москву також зараз активно пробує зайти частина регіональних будівельних компаній – оскільки в регіонах теж є проблема з платоспроможним попитом, а реальна прибутковість житлового будівництва значно менша, порівняно з Москвою. Тобто конкуренція на ринку будівництва в столиці рф посилюється, а от кількість угод щодо купівлі житла падає. Навіть у Москві девелопери вже звернулися до влади з проханням поширити на столицю норми федерального закону про звільнення від податку на майно по тих квартирах і нежитлових приміщеннях в будинках з високим рівнем енергоефективності, які не були розпродані до завершення будівництва.
На обсяг виручки девелоперів негативно вплинули і знижки, які активно почали надавати забудовники. Якщо рік тому, лише близько 10% усіх об’єктів продавалися зі знижкою, то у І кварталі 2023 р. ця частка зросла до 36%.
Будівництво виступає величезним замовником для інших галузей – виробництво будматеріалів, чорна металургія, тощо. Півтора тижні тому ми фіксували тенденцію, що по окремих видах продукції, яка використовується в будівництві, було падіння у І кварталі 2023 р. Якщо по бетону ще було зростання+12,4%, то, наприклад, по будівельній цеглі падіння -16,2%, по основних видах цементу -6%, по стінових силікатних блоках падіння -25,8%. Тобто криза на ринку будівництва в рф буде гальмувати промислове зростання і в частині інших галузей.