На ринку іпотечного кредитування і продажу житла на первинному ринку рф є суттєві проблеми – визнав наприкінці минулого тижня віце-прем’єр-міністр рф Марат Хуснуллін. За його словами, в рф не можуть продати 59% житла, яке будується або вже побудовано. За даними Центробанку рф, за минулий рік обсяг наданих іпотечних кредитів в рф впав на 15,5% (з 5,7 до 4,8 трлн. рублів), а їхня кількість за результатами року знизилася на 30,5% (з 1,9 млн. кредитів до 1,3 млн.).
«Динаміка (щодо видачі іпотечних кредитів) поки що незадовільна. Ми вжили деяких заходів – без них був би взагалі повний провал. (…) але динаміка дещо гірша, ніж торік» – заявив Хуснуллін.
По суті, дві події сильно вдарили по ринку іпотеки рф минулого року.
Перша – це позиція Центробанку рф, який заявив, що програми субсидованого іпотечного кредитування від забудовників є ризиком для фінансової системи рф. В рф діє кілька пільгових іпотечних програм («пільгова іпотека» під 7% річних, «сімейна іпотека» під 6%, «сільська іпотека» (3%), «далекосхідна іпотека», тощо), на які витрачаються доволі значні державні кошти. По суті близько половини російських іпотечних кредитів, виданих за минулі місяці, – це пільгові кредити. Вони ж несуть і певні корупційні ризики, в програмах зацікавлені у т.ч. девелопери, адже такі програми штучно підтримують попит. Іноді по таких програмах була можливість взяти іпотечний кредит не лише під відсоток, явно нижчий навіть за інфляцію, але й перший внесок іноді не перевищував 10% вартості житла. І такі програми дійсно виступали драйвером іпотеки.
- Але, по-перше, вони створювали ризики масштабного неповернення кредитів.
- По-друге, вони стимулювали зростання цін на нерухомість (через штучну підтримку попиту з боку не занадто платоспроможного населення). Тому вже минулого року експерти говорили про те, що на ринку житлової нерухомості в рф з’явився «пузир», і цього року він буде «здуватися» – із поступовим зниженням цін і кількості продажів.
Друга проблема, яка вдарила по ринку іпотеки і нерухомості – це війна і мобілізація в рф. Ще восени ми повідомляли, що російські банки почали відмовляти потенційним клієнтам чоловікам призовного віку. Для них значно ускладнилася процедура видачі іпотечних кредитів. І хоча банки намагалися напряму не відмовляти, але підвищували для таких кредиторів кредитні ставки, знижували кредитний ліміт, тощо.
Останній короткий сплеск іпотечного кредитування в рф мав місце у грудні 2022 р., коли населення під впливом чуток про ліквідацію програм пільгового кредитування, намагалися встигнути скористатися пільговою іпотекою. І хоча в січні Путін таки подовжив дію основних іпотечних програм, суттєвого розширення іпотечного кредитування не відбувається. За січень – зростання обсягу виданих іпотечних кредитів лише на 0,6%, у лютому – на 1,5%, при тому, що до війни середньомісячний рівень зростання у 2021 р. був на рівні +2,3%.
Все ж таки ключова причина гальмування ринку іпотеки в рф – відсутність стабільного платоспроможного попиту, який базується на реальному зростанні доходів громадян. За даними Росстату, якщо у 2021 р. реальні наявні доходи росіян зросли на 3,2%, то у 2022 р. – знизилися на 1% (ситуацію трохи пом’якшив лише 4ий квартал – наприкінці року традиційно відбувається багато соціальних виплат, премій, тощо, а от 3ій квартал 2022 р. показав рекордне падіння доходів росіян – на 3,1%). Дещо змінилася також структура доходів – зокрема, частка соціальних виплат у доходах трохи зросла (хоча розмір реальних пенсій з урахуванням інфляції знизився), а частка зарплат – трохи знизилася (за даними Росстату, реальні зарплати росіян за 2022 р. знизилися на 1% – до 2021 р.). До того ж, відчувається невпевненість росіян – вони починають менше витрачати, більше намагаються заощаджувати. У попередніх випусках ми писали, що це вже вдарило по роздрібній торгівлі в рф, але імовірно, що це також торкнеться і ринку нерухомості.